根据市局开展物业管理行业调研提纲要求，现就龙湾区物业管理行业有关问题的调查和分析汇总如下：

　　一、龙湾区物业管理行业概况：

　　“物业管理行业”对于龙湾区而言，还不是一个“常用名词”，调查显示，龙湾区现仅有“日丽”、“大管家”、“龙泰”、“康泰”等4家物业管理公司入驻，共承担状元花苑等12个小区建筑面积66万平方米的物业管理项目，具体见下表。

物业公司参与管理建筑物基本情况表

        由于物业管理是服务性行业，其终究是以赢利为目的，而物业管理费就成为其利润的重要来源。但就龙湾这几家物业公司的管理现状来看，由于不少业主认为管理费的收取标准和物业公司提供的服务水平不成比例，因此业主经常要求更换物业公司，这就造成了物业公司的服务的不稳定性，根据调查，以上物业公司除“日丽”合同存续期已达7年外，其他的基本在3年以内，有的仅仅就维持了1年。

　　二、存在的问题和原因                        

　　1、卫生保洁情况

　　卫生保洁是物业管理公司的基本职责，但上述物业公司在履行这一职能时仍然暴露出不少问题。

　　一是清扫不彻底。总体来说，为节约成本，物业公司往往仅注重对地面的清扫，而忽略了对护栏、墙面、其他公共场所以及小区标志物的清洁，因此部分小区护栏墙体等公共场所脏乱情况时有发生。

　　二是屋顶垃圾存在。主观上，由于屋顶垃圾的清理难度较大，清理成本较高，物业公司存在不愿、“懒得清理”的行为；客观上，一些小区屋顶必须经过业主室内，清洁工人无法正常进入，而业主不愿配合的情况普遍存在。如状元花苑、华锦园的屋顶基本是顶层业主自行清理，由于业主清理的随意性，屋顶的厚尘和少量垃圾便时而可见。

　　三是装潢垃圾清理不及时。对于业主室内装潢产生的垃圾，目前物业公司均采取收费清运的方式进行。物业公司为节省费用，往往采取一次性或累计几次的方式来完成清运，这就造成一有室内装潢小区公共场地装潢垃圾大量堆积的情况发生。由于室内装潢普遍在一个月以上，装潢垃圾没有及时清理的现象直接导致了小区市容脏乱。

　　四是存在“二次污染”。清洁工存在小区内扫垃圾、小区外乱倒垃圾的行为。个别清扫保洁人员在收集小区垃圾后，为省去运送至指定地点的麻烦，将垃圾随意丢弃、倾倒在非小区造成的二次污染。尽管目前分局还没有物业公司这类“抓现行”的案件，但据已经被“抓现行”的道路清扫工人反映和部分群众的投诉来看，小区物业清洁工“二次污染”客观存在。

　　五是仍有“乱张贴”现象。就这一点而言，上述物业公司的管理都是不到位的，目前各个小区“乱张贴”现象依然存在。在堵住乱张贴人员的行为上，物业公司几乎是“无为”的，从近几年分局“抓现行”情况开看，还没有一起是有物业公司主动参与或配合的。但总体上看，由于分局近年来在小区外围道路上的“牛皮癣”治理成果非常明显，这也迫使物业公司对小区内的乱张贴清理力度有所增加，这使得近两年上述小区“乱张贴”现象呈越来越少的趋势。

　　2、绿化管理情况

　　由于上述物业公司参与管理的小区绿化率普遍在30%以下，有的甚至不足10%，因此物业公司在承担绿化养护这一职责显得比较轻松，养护工作也基本及时到位，目前没有发现由于物业公司养护问题造成绿化及绿化设施损坏现象。但从整个小区绿化管理的角度，物业公司仍有不尽之处：

　　一是默许居民在绿化及绿化设施上“晾晒”。物业公司人员混淆了“屋外晾晒”和“绿化上晾晒”的概念，认为“绿化上晾晒”也是居民的正常生活需要，因此疏于对绿化晾晒的管理，造成小区整体观瞻受到影响，绿化及其设施也遭遇“隐形危害”。

　　二是对个别居民毁绿行为制止不力。对个别一楼居民毁绿、改变绿化功能的行为往往听之任之，在分局以往查处的罗东花园、镇南景苑等多起居民毁绿行为中，没有一起是物业公司人员主动举报的，由于毁绿没有得到及时制止，小区内毁绿行为终以当事人受处罚而绿化功能被改变而结束。

　　3、占道管理情况

　　由于小区营业房基本面向小区外（小区外基本属于道路管理范围，一直以来分局都在主动介入管理），因此发生在小区内的占道极少。目前偶而见到的占道情况主要有两类：

　　一是经营户占道，这类占道主要集中在罗东花园内，占道的行为主要是营业房经营者将部分商品堆放在小区内，或搭建简易活动棚用于员工就餐等。对于这类占道，物业公司管理人员基本也是听之任之，少有主动劝阻或向我局举报。

　　二是物业公司占道，这类主要是物业公司不及时清理造成的占道行为。如上面提到的装潢垃圾久为清理，小区道路修复完工未及时清理等等。如去年“日丽”就因为未及时清理占道废土被状元中队查处。

　　4、其他管理情况

　　除上述常见的“显性”的管理问题外，物业公司还存在一些“隐性”的管理问题：

　　一是“二次供水”问题。物业公司对蓄水池没有定期清洗或者清洗不彻底造成二次供水水质问题，如2005年就有罗东锦苑居民投诉二次供水水质差，执法人员在对物业公司清洗记录进行检查时发现了没有定期清洗的违法行为。

　　二是餐饮业排污问题。由于小区餐饮业事关业主反复投诉和投诉人物业管理费的收取，调查中4家物业公司就餐饮业管理问题反映强烈。上述小区现有20家餐饮店营业，而餐饮店所排放的油烟使得周边业主意见很大，部分餐饮店所摆放的污水甚至堵塞小区的排污管，造成低层业主生活不便。物业公司在这类问题上措施不力。首先没有事先掌握对营业房出租动态，对涉及餐饮业的经营没有及时告知周边住户，造成居民投诉滞后，审批部门和执法部门管理难度加大。其次对经营户劝阻不力，也没有及时向我局反应群众意见，对于状元花苑经常出现的排污管堵塞问题，采取了增加清理频次的方法来达到“治标”要求。

　　三、分局可行性措施

　　根据物业公司入驻小区管理的现状，为更好地促进其履行职责，提高服务水平，切实为居民服务，分局立足实际，认为目前可行性的措施主要有：

　　一是扩大沟通途径，进一步宣传我局职能。我局以往通过“执法进社区”的载体，与社区业主委员会、社区居委会联系密切，但与物业管理公司的联系相对较少。由于物业公司人员沟通主动性积极性不足，加上我局对物业管理公司的宣传力度不够，导致物业公司在收集社区群众意见时不知向何职能部门有管辖权，导致群众投诉反应滞后。针对这一情况，分局将积极扩大沟通渠道，通过走访、座谈等多种形式，让分局领导、队长、社区队员与物业公司管理人员进行多层次沟通，进一步加强联系，宣传我局职能，鼓励物业公司充当城管志愿者，为我局城管工作增色添彩。

　　二是密切监查居民、经营者违章动态。科学安排力量，适度加强对各小区的巡查力度，密切留意居民在绿化、市容，经营者在餐饮业排污、占道等方面的违章动态，切实发挥物业公司参与监管和劝阻作用，及时遏制违章。

　　三是严查物业公司违章。严查物业公司在“二次污染”、“二次供水”方面的违章行为，定期检查物业公司的保洁和绿化养护记录，督促物业公司认真履行职责，切实对小区负责，对业主负责，并在不断推进“和谐龙湾”的建设中多作贡献。